Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamında bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkını, ortak alanların kullanımını, giderlere katılmayı ve yönetim esaslarını düzenler. Daire, dükkân veya ofis sahibi olmak yalnızca bağımsız bölüm üzerinde hak sağlamaz; malik aynı zamanda arsa payı oranında ortak yerlere sahip olur ve yönetim planı ile kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.
Uyuşmazlıkların önemli bölümü aidat, ortak alan işgali, gürültü, tadilat, yönetici yetkisi, toplantı kararları ve büyük onarım masraflarından doğar. Kanun hükümleri, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve dürüstlük kuralı birlikte uygulanır. Yönetim planı kanuna aykırı olamaz; kurul kararı da mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlayamaz.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark
Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli yapıdaki daire, dükkân veya başka bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Her bağımsız bölümün arsa payı, eklentileri ve ortak yerlerde payı bulunur. Tapu kaydında bağımsız bölüm numarası, niteliği ve arsa payı gösterilir.
Kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak binada, tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmek üzere arsa payına bağlı kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifaklı bir daire fiilen tamamlanmış olabilir; ancak yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlanmamış olabilir. Alım öncesinde projenin ve fiilî durumun kontrolü gerekir.
Ortak Yerler Nelerdir?
Temel, ana duvarlar, kolon ve kirişler, çatı, merdiven, asansör, koridor, sığınak, ortak tesisat, kapıcı dairesi ve bahçe gibi alanlar kural olarak ortak yerdir. Yönetim planında veya projede ortak alan olarak gösterilen bölümler de bu niteliği taşır. Bir kat malikinin ortak yeri uzun süre kullanması ona mülkiyet hakkı kazandırmaz.
Ortak alanın bir kişiye tahsisi, kullanım amacının değiştirilmesi veya bağımsız bölüme katılması için kanunda aranan yüksek çoğunluk ya da oybirliği şartları gündeme gelebilir. Otopark, teras, çatı ve bahçe kullanımında tapu projesi, yönetim planı ve kurul kararları birlikte incelenmelidir.
Kat Maliklerinin Temel Borçları
Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uymak zorundadır. Bu yükümlülükler kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler için de uygulanır.
Aşırı gürültü, ortak alanı kapatma, binanın taşıyıcı sistemine müdahale, tehlikeli madde bulundurma veya yönetim kararlarına sürekli aykırılık hâlinde hâkimin müdahalesi istenebilir. Ağır ve sürekli ihlallerde bağımsız bölüm mülkiyetinin devri gibi istisnai yaptırımlar dahi gündeme gelebilir.
Aidat ve Ortak Gider Sorumluluğu
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit; sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında kanuna uygun farklı düzenleme bulunabilir. Bir malik “asansörü kullanmıyorum” veya “giriş kattayım” diyerek ortak giderden kendiliğinden kaçınamaz.
Gider avansı veya aidat zamanında ödenmezse gecikme tazminatı istenebilir. Yönetici veya diğer maliklerden her biri icra takibi başlatabilir ve dava açabilir. Bağımsız bölümde kiracı bulunması malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kiracı, kanundaki sınırlar içinde kullanım dönemine ait ortak giderlerden malikle birlikte sorumlu olabilir; ancak kiracının sorumluluğu kira borcu miktarıyla sınırlı tutulabilir.
Büyük onarım giderini kim öder?
Çatı yenileme, dış cephe, asansör değişimi veya güçlendirme gibi ortak yapıya ilişkin zorunlu giderler kat maliklerine aittir. Kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide, olağan kullanım giderleri kiracıya; esaslı yenileme ve mülkiyete ilişkin giderler malike yüklenebilir. Yönetim, alacağını kanundaki sorumluluk hükümlerine göre talep eder; taraflar daha sonra kendi aralarında mahsuplaşabilir.
Yönetim Planının Önemi
Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanım amacını, yöneticinin yetkilerini ve gider paylaşımını düzenleyen sözleşme niteliğinde belgedir. Bütün kat maliklerini, onların haleflerini ve bağımsız bölümden yararlananları bağlar. Tapu dosyasında bulunur ve alıcı taşınmazı edinirken planı kabul etmiş sayılır.
Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Değişiklik için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Plan hükmü belirsiz veya kanuna aykırıysa mahkemede iptal veya uygulanmama talebi gündeme gelebilir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Kat malikleri kurulu olağan olarak yönetim planında belirtilen zamanda, plan hükmü yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplu yapılarda olağan toplantı iki yılda bir yapılabilir. Önemli sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.
Çağrının toplantı tarihinden en az on beş gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılması, gündemin bildirilmesi gerekir. İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanılır. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve karar yeter sayısı kanundaki alt sınıra tabi olur. Bazı kararlar için oybirliği veya nitelikli çoğunluk gerekir.
Oy Hakkı ve Vekâlet
Her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Bir kişi birden fazla bağımsız bölüme sahipse her bölüm için oy kullanabilir; ancak sahip olabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa aralarından seçtikleri temsilci oy kullanır.
Kat maliki başka bir kişiye vekâlet verebilir. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda en fazla iki kişiye vekâlet edilebilir. Özel kararlar için vekâletnamenin kapsamı açık olmalıdır.
Yönetici Seçimi ve Sorumluluğu
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana taşınmazda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Görevleri; kurul kararlarını uygulamak, ortak giderleri toplamak, bakım ve sigorta işlemlerini yürütmek, hesap tutmak ve gerekli davaları takip etmektir.
Yönetici vekil gibi sorumludur ve görevini özenle yerine getirmelidir. Gelir-gider belgelerini saklamalı, hesap vermeli ve karar defterini usulüne uygun tutmalıdır. Yetkisini aşan veya kusurlu işlemleri nedeniyle kat maliklerine karşı sorumlu olabilir.
Tadilat ve Mimari Değişiklikler
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermemek koşuluyla tadilat yapabilir. Taşıyıcı duvar, kolon, kiriş, dış cephe, ortak tesisat veya ortak alana müdahale için proje, belediye izni ve kat malikleri onayı gerekebilir. Balkon kapatma, pencere büyütme, klima dış ünitesi ve tabela gibi işlemler dış görünüşü etkilediğinden uyuşmazlık yaratır.
Ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yapılması kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır. Ancak yapının güçlendirilmesi, zorunlu onarım veya teknik zorunluluklar için özel hükümler uygulanabilir. Deprem güvenliği ve riskli yapı işlemleri ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.
Kiracıların Durumu
Kiracı kat malikleri kurulunda malik adına vekâlet olmadan oy kullanamaz. Bununla birlikte ortak alan kullanım kurallarına, yönetim planına ve kurul kararlarına uymak zorundadır. Kiracının rahatsızlık veren davranışından malik de bazı durumlarda sorumlu tutulabilir.
Aidatın kiracıdan istenebilmesi, giderin kullanım dönemine ait olması ve kanuni sorumluluk sınırlarına bağlıdır. Yönetim, borcu bağımsız bölüm malikinden de talep edebilir. Kira sözleşmesindeki “tüm aidatlar kiracıya aittir” hükmü yönetimin malike başvuru hakkını ortadan kaldırmaz.
Kurul Kararının İptali ve Hâkimin Müdahalesi
Kurul kararına karşı toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlanla sakat kararlar için süre değerlendirmesi farklı olabilir.
Dava kural olarak ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi zorunlu arabuluculuk uygulanır. Ancak sürelerin arabuluculuk başvurusuyla nasıl etkilendiği dikkatle hesaplanmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?
Yönetici veya diğer malik icra takibi başlatabilir, gecikme tazminatı ve masrafları isteyebilir. Borç sürekli ödenmezse bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı gündeme gelebilir.
Giriş katı asansör gideri öder mi?
Yönetim planında geçerli bir istisna yoksa kural olarak öder. Ortak tesisi kullanmamak, giderden muafiyet sağlamaz.
Yönetici tek başına dava açabilir mi?
Kanun, yönetim planı ve kurul kararından doğan yetkileri kapsamında ortak giderlerin tahsili ve ana taşınmazın korunması için dava ve takip yapabilir. Yetkinin kapsamı somut uyuşmazlığa göre incelenir.
Evde hayvan beslemek yasaklanabilir mi?
Yönetim planı ve kurul kararları, komşuluk hakkı ve hayvanın somut davranışı birlikte değerlendirilir. Hayvanın varlığı tek başına her durumda tahliye veya uzaklaştırma nedeni değildir; gürültü, saldırı, hijyen ve açık plan hükmü önem taşır.
Sonuç
Kat mülkiyetinde hak ve yükümlülükler bağımsız bölümle sınırlı değildir. Ortak yerlerin korunması, aidatların ödenmesi, yönetim planına uyulması ve kurul kararlarının usulüne uygun alınması gerekir. Uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi süreci gündeme gelir.
Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir. Tapu kaydı, yönetim planı, karar defteri, toplantı çağrısı ve gider belgeleri incelenmeden somut apartman veya site uyuşmazlığı hakkında kesin değerlendirme yapılmamalıdır.
Bir yanıt yazın