Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada eski adıyla “izale-i şuyu” davası olarak bilinir. Paydaşların taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamaması hâlinde, her paydaş kural olarak ortaklığın mahkeme yoluyla giderilmesini isteyebilir.
Davanın amacı bir tarafı kusurlu bulmak veya geçmiş kullanım bedelini tahsil etmek değildir. Mahkeme ortak malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler; mümkünse aynen taksim, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığı sona erdirir. Satış bedeli tapudaki pay oranlarına veya miras paylarına göre dağıtılır. Ecrimisil, muhdesat bedeli veya katkı alacağı gibi talepler ayrı hukuki değerlendirme gerektirebilir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir pay oranı vardır. Tapuda 1/2, 1/4 gibi paylar gösterilir. Paydaş, kendi payını kural olarak devredebilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Taşınmazın belirli bir odası veya bölümü hukuken paydaşa ait değildir; pay bütün taşınmaz üzerinde soyut bir oranı ifade eder.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları sicilde ayrı ayrı gösterilmez. Miras ortaklığı bunun tipik örneğidir. Mirasçılar tereke üzerinde birlikte hak sahibidir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde önce mirasçılık belgesi, tereke kapsamı ve tüm mirasçılar belirlenmelidir.
Ortaklığın Giderilmesini Kim İsteyebilir?
Paydaşlardan veya ortaklardan her biri dava açabilir. Pay oranının küçük olması dava hakkını ortadan kaldırmaz. Bir paydaşın ortaklığın sürmesini istemesi de tek başına davayı engellemez. Bununla birlikte hukuki işlem, malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya kanuni sınırlama nedeniyle paylaşma istemi geçici olarak sınırlandırılmış olabilir.
Paydaşlar en fazla on yıllık süre için paylaşmayı isteme hakkını sözleşmeyle sınırlandırabilir. Taşınmazın uygun olmayan zamanda paylaşılması dürüstlük kuralına aykırıysa mahkeme talebi erteleyebilir. Ancak bu istisnalar dar yorumlanır; ortaklığı süresiz devam ettiren bir zorunluluk kurulamaz.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.
Arabuluculukta taraflar taşınmazın bir paydaşa devri, üçüncü kişiye satış, bedelin taksitle ödenmesi, aynen paylaşım, kullanım düzeni veya sınırlı ayni hak kurulması gibi esnek çözümler üretebilir. Taşınmaz devrine ilişkin anlaşma belgesinin hukuken geçerli ve tapuda uygulanabilir olması için kanundaki özel şekil, icra edilebilirlik şerhi ve sicil kuralları gözetilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz bakımından yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin niteliktedir. Birden fazla taşınmaz varsa usul kurallarına göre taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde birlikte dava açılması mümkün olabilir.
Dava bütün paydaşlara veya ortaklara yöneltilmelidir. Taraflardan biri ölmüşse mirasçıları belirlenmeli; adresler ve kimlik bilgileri araştırılmalıdır. Tüm paydaşların davada yer almaması kararın verilmesini engeller ve yargılamayı uzatır.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim, ortak malın fiziksel ve hukuki olarak bölünerek her paydaşa bağımsız bölüm veya parça verilmesidir. Mahkeme öncelikle aynen bölünmenin mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmazın yüzölçümü, imar planı, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe, tarımsal arazi sınırlamaları, yapıların konumu ve pay oranları değerlendirilir.
Bölünme sonucunda parçaların değerleri pay oranlarını tam karşılamıyorsa para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Ancak bir paydaşın payına karşılık para vermeye zorlanması veya hukuken kullanılamaz parseller oluşturulması mümkün değildir. Belediye ve kadastro kurumlarından ifrazın mümkün olup olmadığı sorulabilir; teknik bilirkişi proje hazırlayabilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra satış memurluğu tarafından elektronik satış hükümlerine göre yürütülür. Taşınmaz açık artırmayla satılır ve masraflar düşüldükten sonra kalan bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Bütün paydaşlar satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını kabul ederse artırma paydaşlar arasında gerçekleştirilebilir. Bir paydaş dahi kabul etmezse satış herkese açık yapılır. Satış bedelinin piyasa değerinin altında kalma riski bulunduğundan paydaşların arabuluculukta özel satış veya pay devri seçeneğini değerlendirmesi ekonomik açıdan yararlı olabilir.
Paydaş taşınmazı öncelikli satın alabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi satışında paydaşın otomatik bir öncelik veya düşük bedelle alma hakkı yoktur. Paydaş ihaleye katılarak teklif verebilir. Paydaşlar arasında satış kararı verilmesi için tüm paydaşların rızası gerekir. Yasal önalım hakkı, cebri artırma yoluyla satışlarda kural olarak uygulanmaz.
Muhdesatın Aidiyeti Uyuşmazlığı
Arsa üzerindeki bina, ağaç, tesis veya başka bütünleyici parçanın paydaşlardan biri tarafından meydana getirildiği iddia edilebilir. Bu iddia “muhdesatın aidiyeti” uyuşmazlığıdır. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi ciddi bir aidiyet çekişmesi görürse ilgili tarafa asliye hukuk mahkemesinde dava açması için süre verebilir.
Muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi, satış bedelinin dağıtım oranını etkileyebilir. Arazi değeri paylara göre, muhdesatın değeri ise hak sahibine göre hesaplanabilir. Yapının ruhsatsız olması veya imar mevzuatına aykırılığı, ekonomik değer değerlendirmesinde ayrıca incelenir.
Taşınmazda Oturan Paydaş Tahliye Edilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, taşınmazda oturan paydaşı hemen tahliye etmez. Mülkiyet ortaklığı satış ve tescil tamamlanıncaya kadar devam eder. Satıştan sonra yeni malik, koşullarına göre teslim veya tahliye talebinde bulunabilir.
Diğer paydaşların kullanımının engellenmesi hâlinde elatmanın önlenmesi veya ecrimisil davası ayrıca gündeme gelebilir. Paydaşlar arasında fiilî kullanım anlaşması varsa bunun kapsamı ve sona erip ermediği değerlendirilir.
Dava Masrafları ve Harçlar
Ortaklığın giderilmesi davasında başvurma harcı, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri ile satış aşamasında ilan ve işlem masrafları doğar. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın iki taraflı niteliği nedeniyle paylar oranında taraflara yükletilebilir. Satış bedelinden tahsil edilen harç ve masraflar güncel tarifelere göre hesaplanır.
Dava açmadan önce taşınmazın değeri, paydaş sayısı ve teknik inceleme ihtiyacı dikkate alınarak maliyet planı yapılmalıdır. Çok sayıda mirasçı, yurtdışı tebligatı veya kimliği belirlenemeyen ortak bulunması süreyi ve masrafı artırabilir.
Dava Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi taraf sayısı, tebligatlar, mirasçılık araştırması, imar yazışmaları, keşif, bilirkişi raporu, muhdesat davası ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri de ayrıca zaman alır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi yalnızca mahkeme kararının verilmesiyle tamamlanmaz.
Taraf listesi, tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri ve adreslerin başlangıçta eksiksiz sunulması yargılamayı hızlandırır. Paydaşların taşınmazın özel satışında anlaşması çoğu zaman mahkeme satışından daha kısa ve ekonomik olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Bir paydaş satış istemezse dava engellenir mi?
Hayır. Kural olarak tek bir paydaş dahi ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Diğer paydaşların satışa karşı çıkması davayı kendiliğinden durdurmaz.
Tarımsal araziler aynen bölünebilir mi?
Tarımsal arazilerde asgari büyüklük ve bölünmezlik kuralları bulunur. İmar ve tarım mevzuatı bölünmeye izin vermiyorsa satış yoluna gidilir veya özel kanuni yöntemler uygulanır.
Dava devam ederken pay satılabilir mi?
Paydaş kendi payını devredebilir; ancak dava bakımından taraf değişikliği ve yeni malikin sürece katılması gerekir. Paylı mülkiyette diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.
Ortaklığın giderilmesi kararına itiraz edilebilir mi?
Karara karşı kanuni parasal sınırlar ve usul koşulları çerçevesinde istinaf yoluna başvurulabilir. Satış aşamasındaki ihaleye ilişkin şikâyet yolları ise ayrıca düzenlenmiştir.
Bir yanıt yazın